In martie 2026, a fost publicat in Monitorul Oficial, Ordonul nr. 293/2026, emis de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI), care modifica si completeaza Regulamentul de receptie si inscriere in evidentele de cadastru si carte funciara aprobat prin Ordinul nr. 600/2023.

Noile prevederi introduc reguli mai clare pentru inregistrarea constructiilor viitoare, apartamentarea imobilelor si documentatiile cadastrale necesare. Scopul acestor modificari este adaptarea legislatiei la realitatile pietei imobiliare si cresterea sigurantei in tranzactiile cu imobile.

În acest articol prezentăm principalele modificări introduse de Ordinul ANCPI nr. 293/2026 și impactul lor asupra proprietarilor, dezvoltatorilor imobiliari și specialiștilor în cadastru.

Contextul adoptarii Ordinului 293/2026

Modificarea regulamentului vine in contextul schimbarilor legislative aduse prin Legea nr. 207/2025, care a introdus noi reguli privind tranzactiile imobiliare si vanzarea imobilelor aflate in curs de construire.

Pentru a implementa aceste prevederi, ANCPI a actualizat regulamentul tehnic privind:

• receptia documentatiilor cadastrale
• inscrierea imobilelor in cartea funciara
• procedurile aplicabile constructiilor in curs de executie

Ordinul nr. 293/2026, a fost publicat in Monitorul Oficial nr. 174, din 6 martie 2026 si a intrat in vigoare la scurt timp dupa republicare.

Introducerea conceptului de „construcție bun viitor”

Una din cele mai importante noutati ale ordinului este introducerea clara a conceptului de constructie bun viitor.

Aceasta categorie include imobile:

• aflate in faza de proiect
• autorizate, dar nefinalizate
• în curs de executie

Prin noile reguli, aceste constructii pot fi inregistrate in sistemul integrat de cadastru si carte funciara inainte de finalizarea lucrarilor, ceea ce permite evidentierea proiectelor imobiliare inca din etapa de dezvoltare.

Aceasta schimbare este importanta mai ales pentru dezvoltatorii imobiliari si pentru cumparatorii care incheie antecontracte pentru locuinte aflate in constructie.

Procedura de preapartamentare pentru clădirile în construcție

Ordinul 293/2026 introduce și reguli clare privind preapartamentarea construcțiilor de tip condominiu bun viitor.

Preapartamentarea reprezintă procesul prin care o clădire este împărțită în unități individuale (apartamente, spații comerciale, locuri de parcare) încă din faza de proiect.

Prin această procedură:

• se creează unități individuale viitoare
• fiecare unitate poate avea carte funciara distincta
• unitățile pot face obiectul promisiunilor de vanzare-cumparare.

Documentația cadastrală pentru preapartamentare trebuie realizată de persoane autorizate și se bazează pe:

• autorizația de construire
• proiectul tehnic al construcției
• actul autentic de preapartamentare.

Noi tipuri de documentatii cadastrale

Ordinul introduce si noi categorii de documentatii cadastrale utilizate in procesul de inregistrare a constructiilor.

Printre acestea se numara:

• documentatie cadastrala de receptie si inscriere constructie bun viitor
• documentatie cadastrala de preapartamentare constructie condominiu bun viitor
• documentatie cadastrala pentru receptia unei constructii finalizate si propunerea de apartamentare
• documentatie pentru recepția si inscrierea unei locuinte individuale finalizate.

Aceste tipuri de documentatii clarifica procedurile tehnice necesare pentru fiecare etapa a dezvoltarii unui imobil.

Documente tehnice introduse prin anexele ordinului

Pentru implementarea noilor proceduri, ordinul introduce si o serie de formulare si documente tehnice suplimentare, precum:

• plan de amplasament și delimitare pentru imobile cu constructii bunuri viitoare
• releveu pentru unitati individuale bun viitor
• fisa colectiva pentru construcții condominiu bun viitor
• documente pentru receptia constructiilor finalizate.

Aceste modele standardizate ajuta la uniformizarea documentatiilor depuse la oficiile de cadastru.

Impactul asupra pietei imobiliare

Modificarile introduse prin Ordinul ANCPI nr. 293/2026 au efecte importante asupra mai multor categorii de actori din domeniul imobiliar.

Pentru dezvoltatori imobiliari

Dezvoltatorii pot inregistra proiectele inca din faza de constructie si pot vinde unitati viitoare in conditii mai clare din punct de vedere juridic.

Pentru cumparatori

Cumparatorii beneficiaza de o evidenta mai transparenta a imobilelor si de o securitate mai mare in cazul promisiunilor de vanzare pentru locuinte aflate in constructie.

Pentru specialistii in cadastru

Persoanele autorizate ANCPI trebuie sa utilizeze noile tipuri de documentatii si proceduri introduse prin ordin.

Concluzie

Ordinul ANCPI nr. 293/2026 reprezinta un pas important in modernizarea sistemului de cadastru si carte funciara din Romania. Prin introducerea unor reguli clare pentru constructiile viitoare, preapartamentarea cladirilor si noile documentatii cadastrale, legislatia devine mai adaptata realitatilor pietei imobiliare.

Aceste modificari contribuie la creșterea transparentei si sigurantei juridice in tranzactiile imobiliare si faciliteaza gestionarea proiectelor de dezvoltare inca din faza de constructie.

Partenerul tău de încredere în tranzacții imobiliare!

Alfa Invest brasov chirie casa emotii imobiliare inchiriere romania sfaturi utile tranzactii imobiliare vanzare vanzare apartament vanzare casa vanzare teren